Monday 19 August 2013

买入 UOA Development Bhd。


为投资组合注入一笔新资金,买入 5000 股 UoaDev。
买入价格位 RM2.39,相当于 PE 8.5, DY ~5%。

买入缘起,请看:
《选择投资产业股》

UoaDev 的优秀数据,参阅:
《十大产业公司: 参数比一比》

最近周末,到 Uoa 的旗舰发展计划 Bangsar South 去兜了个圈。照片分享在 FB:  《Bangsar South 兜风记》

对于公司的生意模式、管理层简介、一些新闻资料、等等等,chengyk 近期的分析文章已做了相当全面的整理: 《清谈 UOA Development》。这里,就不再复述了。

下面,说说一些个人感想。

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惊艳。

这是家相当独特的产业公司,它的各营运效率指标都远超其同行。
这么说吧: UoaDev 在众产业股中冒出头来,就犹如 Hartalega 鹤立于众手套股。

比同行高出近倍的赚幅,零杠杆下取得高 ROE。这不只彰显了公司的竞争力,更重要的是,万一遇上经济风暴或产业低潮,UoaDev 将是最有能力避免亏损、度过难关的公司之一。

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简单、专注。

地理上,只在吉隆坡附近一带发展,是 UoaDev 特点。。。暂且不论 Iskandar 区的房产到底有没有泡沫。我本身是中马人,槟城只偶尔去逛逛,柔佛也只在去新加坡时经过,很少逗留。对房产本就不熟,南北马各区的产业更感陌生而遥远。。。而巴生谷就不同,毕竟在这土生土长,一听 Bangsar South 这地点,直觉就知是旺区。

产品方面。其它产业公司的产品,零零种种繁杂多样。UoaDev 虽也涉猎不同产业,但主要重点为两样: 商业办公楼、高档公寓住宅。对我来说,这种简单专注的公司,显得可爱多了。

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论品牌。

UoaDev 虽刚于两年前挂牌。但母公司 UOA group 活跃于吉隆坡已有二十年,可谓历史悠久。 KLCC、Damansara、Bangsar 都矗立着 “UOA” 名字的地标性大厦。(目前由 UoaReit 管理经营)。

最新的一些发展计划,如 the Horizon (Bangsar South),还有梳邦的 Kencana Square,虽然已不用 UOA 命名,但其建筑外观与色调,无不散发着与以往 UOA 大厦系列相似的风格。这一点,在塑造公司品牌方面,能取得不错的积累效果。同时,也显示公司有能力把一个成功建筑模式不断复制。

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论地库。

就不太明白,为什么人们会认为,产业公司要有很多地库才算好。

若把房产发展比作制造业的话,钢铁、洋灰、土地就是原材料。在分析制造业公司时,我们都会希望库存(无论是成品还是原材料)能低一点,它代表周转率高、节省营运成本。那为什么在分析产业公司时,反而要求原材料高库存?

个人以为: 地库少,是优点。

UoaDev 的模式就是高周转率(快买快建快售),
地库越少越好,犹如制造业者们追求零库存境界。

另,UoaDev 的发展计划以坐落于黄金地段的商业楼与高档住宅为主。
同样大小的地,UoaDev 可以取得远高于同行平均的 GDV。
此故,地库面积,并非适当的比较标准。

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论成长。

先看过去记录:


近两年的营业额,都取得非常高的成长率。
盈利则有起伏波动,但个人相信,长期来看,其平均成长率会跟营业额差不多。
今年第一季度,营业额 RM 381million,盈利 RM 119million。短期内高成已见形。

2011年,new sales 记录为 RM 848million。
2012年,销售成绩上升为 RM 1.71billion。
2013年,公司定下目标为: RM 3 billion。

据 2013-Q1 财报,今年第一季 new sales 已有 RM928million。
只要继续维持如此成长,不难预见,公司业绩将在短期内倍增。
个人对它的期望,未来三年盈利能够取得 >20% CAGR。

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投资小结。

目前,UoaDev 在投资组合中占 ~5% 比重。
期望回酬: 未来两三年 20~30% p.a.,再往后几年 10%~20%p.a.。
投资期限: 只要业绩维持双位数成长,就继续持有。

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Sunday 18 August 2013

十大产业公司: 参数比一比。

趁这两天有空,收集了一些产业公司的参数。
以下,是产业版十大公司 (根据市值排列)。



先小结一下:
无论从那个栏目来看,三甲都由 UEMS、SpSetia、Sunway 包办。
其中,Sunway 是营业额冠军。UEMS 则市值最大、盈利最多、净资产最高。

这三大龙头我却都没看中,反而选了排在第七的 UoaDev。
初衷之一,是因它完全不涉足 Iskandar,只在巴生谷发展。

而在收集了各产业公司的营运数据后,对 UoaDev 的兴趣陡然大增。

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下表,是十大产业公司的营运效率,和股价比值。



简单小结:
  • 赚幅最高: UoaDev。
  • ROE最高: UoaDev。
  • 债务最低: UoaDev。
  • PE 最低  : UoaDev。
  • DY 最高 : UoaDev。
  • 派息率最高: SpSetia。
鹤立鸡群,大概就是这个意思吧。

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Saturday 17 August 2013

选择投资产业股。


前言: 打造完美组合。

一直希望,自己退休投资组合中的公司,能够比较全面的涵盖各类型的业务。

目前已有了: 手套业、廉航业、工业/消费、保险、棕油业。 

个人以为,为使组合完整,必须加入: 油气、地产、银行金融。

几年前成立的 《杠杆投资 Pbbank 组合》, 是间接投资了我国最优秀的银行 —— 大众银行。因此,银行业算是有了。(迟些若有多资金,会考虑收点 AeonCr)
 

 接下来该投资的,是地产业、油气业。

说来惭愧。。。这么多年来,始终未曾买入过一家地产或油气公司。

只因觉得它们的业务复杂难懂,且往往与一些政治利益集团有着千丝万缕的关系。 

时至今日,对这两个行业依然陌生。
因此,先给自己下个规定: 油气与地产业,各别在组合中不得占超过10%比重。


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产业股 选美会。

由于不熟悉,投资产业公司时最注重三项指标: 安全、安全、安全。 
具体来说,就是寻找 低负债、高赚幅、高效率、高成长、资历久信誉好的大型公司。  

首先,个人观念认为:大即是稳。为了投资安全,只从大型公司中选取对象。
因此,初选名单为 产业版 市值最高前十名: 

UEMS,Spsetia,Sunway,IJMLand,IGB,Mahsing,UoaDev,E&O,Trop,TAGB。

然后,公司必须有较高的经营效率。以 ROE 为标准,先把名单中的公司淘汰一半。 
剩下五家: Spsetia,Sunway,Mahsing,UoaDev,Trop。

债务杠杆,乃危险之根源。 
安全为上,再把 net gearing 较高的 Trop 和 Sunway 剔除。
 

三甲出炉: SpSetia,Mahsing,UoaDev。 
(基本上,未来几年它们都属 高成长 公司)。

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这几天向一些人请教了有关 Iskandar 区域的房产前景。大部分给予的回复,都认为那里的产业将会 供过于求。因此,投资产业股时,个人选择避开 Iskandar 主题的公司。

Mahsing 和 SpSetia 都有进军 Iskandar,但占总体产值比例不高,也算安全。
而 UoaDev 只专注巴生谷,完全不涉足 Iskandar,是为投资首选。

以 DY 来看,UoaDev > SpSetia > Mahsing。
以 PE 来看,UoaDev < Mahsing < Spsetia。
 (另,基于其 CEO 刘启盛和一些高层即将离职,个人对 Spsetia 给予扣分。)

最终排名: 

冠军 UoaDev, 亚军 Mahsing季军 SpSetia 

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若只买入一家 UoaDev,投入资金的顶限为组合的 10%。
若三甲都买入(分散风险),在组合中的比重各限定为 5%、3%、2%。

资金,筹措中。。。^^


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